Hinweispflicht beim Hausverkauf auf Feuchtigkeitsschäden
Häufig bemerkt der Käufer einer Immobilie Feuchtigkeitsschäden im Objekt. Im Kaufvertrag findet sich meist der Hinweis auf den Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Der Käufer kann die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages nach Anfechtung und Zahlung von Schadensersatz verlangen, wenn der Verkäufer den Fehler kennt oder zumindest einen solchen für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt oder für möglich hält.
Weiterhin muss der Verkäufer wissen oder doch damit rechnen und billigend in Kauf nehmen, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder zumindest nicht mit dem jetzigen Inhalt geschlossen hätte (BGH, Beschluss vom 08.12.2006, Az. V ZR 249/05). Hierbei gilt, dass vor allem wesentliche Fehler einer Kaufsache nicht verschwiegen werden dürfen. Bei den Mängeln, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht.
Über Feuchtigkeitsschäden eines Hauses ist seitens des Verkäufers grundsätzlich aufzuklären. Diese Schäden stellen offenbarungspflichte Umstände dar. Diese Schäden muss ein Verkäufer auch dann offen legen, wenn ein bereits erfolgter Sanierungsversuch zweifelhaft erscheint oder der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet.
Zwar muss der Käufer eines älteren Hauses, wo die Anforderungen an Feuchtigkeitsabdichtungen wesentlich andere waren, als heute, mit möglichen Abweichungen vom aktuellen Standard und damit mit dem Auftreten von Feuchtigkeitseinwirkung rechnen. Jedoch ist entscheidend, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein älteres Wohnhaus für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung als uneingeschränkt geeignet ansieht (vgl. BGH, Urteil vom 27.03.2009, Az. V ZR 30/08).
