Mietverhältnis – Kaution bei Insolvenz des Mieters
Nicht selten sieht sich der Vermieter mit dem Problem der Insolvenz seines Mieters konfrontiert.
Mit der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über sein Vermögen verliert der Schuldner die Befugnis, sein Vermögen zu verwalten und hierüber zu verfügen.
Was passiert nun mit dem Mietverhältnis?
Für Mietverhältnisse hat der Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht, allerdings nicht für die Wohnung des Schuldners. Hier kann der Insolvenzverwalter nur eine Freigabeerklärung/Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgeben.
Mit Wirksamwerden der Freigabe geht das Verwaltungs- und Verfügungsrecht über das Mietverhältnis vollständig auf den Schuldner über.
Ansprüche aus dem Mietverhältnis können daher nicht gegenüber dem Insolvenzverwalter, sondern nur gegenüber dem Schuldner/Mieter selbst geltend gemacht werden.
Die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters gilt auch für die Mietkaution. Nach Ende des Mietverhältnisses steht daher dem Mieter der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu. Dies hat der BGH bereits in zwei aktuellen Entscheidungen klargestellt. Sofern sich aus der Kautionsabrechnung nach Ende des Mietverhältnisses ein Guthaben für den Mieter ergibt, hat der Insolvenzverwalter hierauf keinen Anspruch (BGH, Beschluss vom 16.03.2017, Az. IX ZB 45/15 und Beschluss vom 13.07.2017, Az. IX ZB 33/16).
Der Vermieter kann das Mietverhältnis eines insolventen Mieters auch wegen Mietrückständen, die vor der Insolvenz entstanden sind, fristlos kündigen, sofern der Insolvenzverwalter die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat. Das Kündigungsrecht des Vermieters in diesem Fall hat der BGH bestätigt (BGH, Urteil vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 19/14).
